O mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) atingiu em 2025 um marco histórico ao alcançar cerca de 2,9 milhões de investidores, consolidando-se como um dos principais segmentos do mercado de capitais nacional. Os dados constam no Report Anual de FIIs, elaborado com base em informações da B3.
Além do crescimento no número de cotistas, o setor também registrou avanço relevante no patrimônio total. O valor consolidado dos FIIs listados na bolsa brasileira chegou a R$ 183 bilhões em 2025, acima dos R$ 167 bilhões observados em 2024, reforçando a importância dessa classe de ativos no cenário financeiro do país.
Crescimento do patrimônio e diversificação dos fundos
Outro ponto de destaque foi a expansão da oferta de produtos. O número de fundos imobiliários listados na B3 saltou de 156 FIIs em 2017 para mais de 500 em 2025, ampliando significativamente a diversidade de estratégias, segmentos imobiliários e perfis de risco disponíveis aos investidores.
Entre 2020 e 2025, o total de investidores em FIIs avançou 141,67%, passando de 1,2 milhão para 2,9 milhões. No mesmo intervalo, o volume financeiro médio negociado diariamente cresceu 47,66%, saindo de R$ 214 milhões para R$ 316 milhões.
Olhando mais de perto os números recentes
Apesar do crescimento expressivo no acumulado dos últimos anos, os dados mais recentes indicam uma desaceleração no ritmo de expansão. Entre 2020 e 2021, o número de investidores aumentou 25%, passando de 1,2 milhão para 1,5 milhão. Em 2022, houve um avanço ainda mais forte, de 33%, chegando a 2 milhões de cotistas.
Nos anos seguintes, 2023 e 2024, o crescimento foi de 25% e 12%, respectivamente. Já entre 2024 e 2025, a alta foi mais moderada, de 3,57%, com a base passando de 2,8 milhões para 2,9 milhões de investidores.
O volume médio diário negociado também apresentou oscilações. Após crescer 26,17% entre 2020 e 2021, houve queda de 9,5% em 2022. Em 2023, o avanço foi de 6,53%, seguido por um salto de 35,25% em 2024. No entanto, entre 2024 e 2025, o volume recuou 10,48%, de R$ 353 milhões para R$ 316 milhões.
O que explica a variação no volume negociado
Segundo o estudo da B3, a redução no volume médio diário em 2025 ocorre em meio a uma transformação estrutural do mercado de FIIs. O forte crescimento observado nos anos anteriores foi impulsionado pela combinação de isenção fiscal, juros historicamente baixos e maior acesso por meio das corretoras digitais.
Esse modelo, porém, teria alcançado um estágio de maturidade. O setor entra agora em um possível ciclo de consolidação, marcado por um ambiente mais competitivo e exigente do ponto de vista estrutural.
De acordo com análise da Pátria Investimentos, fundos menores enfrentam desafios como custos fixos elevados, menor liquidez, dificuldade para novas emissões de cotas e concentração de risco em poucos imóveis ou inquilinos. Em contrapartida, fundos maiores conseguem acessar crédito mais barato, captar recursos com mais facilidade e até adquirir ativos por meio de pagamento em cotas.
Esse perfil também aumenta a atratividade desses fundos para investidores institucionais, inclusive estrangeiros, reforçando a tendência de consolidação do setor, em um movimento semelhante ao observado no mercado de REITs nos Estados Unidos.
Evolução histórica dos fundos imobiliários no Brasil
Os FIIs foram criados em 1993, mas ganharam relevância apenas a partir da segunda metade da década de 2010. Nesse período, deixaram de ser um produto restrito à busca por renda passiva e passaram a ocupar espaço como investimento de massa.
Em 2015, o mercado contava com menos de 100 mil cotistas, o que representa apenas 3,45% do volume atual. Após o ciclo de crescimento impulsionado por juros mais baixos e incentivos fiscais, a indústria entra agora em uma nova fase, em que escala, eficiência e governança se tornam fatores centrais para a sustentabilidade dos fundos.
Segundo a XP Asset, conforme citado no estudo da B3, os FIIs se destacam por oferecer uma alternativa prática ao investimento direto em imóveis, exigindo baixo capital inicial, proporcionando liquidez e diversificação. Outro atrativo apontado é a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais, além da possibilidade de participação em empreendimentos de grande porte.
Análise do mercado em 2025
Para Lucas Reis, sócio da área de real estate da Portofino Multi Family Office, o mercado de FIIs chegou a um “ponto de inflexão” em 2025. Segundo ele, a forte dependência do investidor pessoa física é um fator relevante, já que esse público representa cerca de 70% da composição do IFix, principal índice de FIIs da B3.
A expectativa de queda da taxa Selic, atualmente em 15%, pode favorecer o retorno do fluxo de investidores. De acordo com Leonardo Bersot, também sócio da Portofino Multi Family Office, a redução dos juros tende a estimular a migração de investidores que estavam priorizando aplicações como LCI, LCA e outros papéis de renda fixa.
Já segundo Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas de FIIs do Itaú BBA, os fundos imobiliários acumulam valorização de 17,5% no ano, considerando os dados até o fechamento de novembro. O resultado é considerado positivo diante de um cenário macroeconômico ainda restritivo.
Visão do Bendita Grana
O avanço dos FIIs até o patamar de 2,9 milhões de investidores mostra que o produto alcançou maturidade e relevância estrutural no mercado financeiro brasileiro. Ao mesmo tempo, a desaceleração no ritmo de crescimento e a queda no volume negociado indicam um setor mais seletivo, no qual eficiência, escala e gestão passam a ser determinantes para a continuidade do desempenho.
Visão do site que publicou a notícia
A análise apresentada destaca que o mercado de fundos imobiliários entra em uma nova fase, marcada pela consolidação e pela maior exigência por governança, em linha com modelos já observados em mercados internacionais mais maduros, como o de REITs nos Estados Unidos.
Conclusão
Os dados de 2025 confirmam que os FIIs se consolidaram como um dos principais instrumentos de investimento no Brasil. Após um ciclo intenso de crescimento, o setor passa agora por ajustes naturais, refletindo um mercado mais maduro, competitivo e atento à qualidade dos ativos e da gestão.
Gostou da análise? Deixe sua opinião nos comentários e siga o Bendita Grana para mais atualizações do mercado financeiro.
Fonte: Forbes Brasil
Clique para ler mais!
